本文來源：和訊房產(chǎn)      

      在正確的時候做正確的事情，這是一句知易行難的真理,對企業(yè)而言，如果能夠抓住時機(jī)進(jìn)行前瞻性的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，不僅可以保持發(fā)展的主動權(quán)，還可能迎來彎道超車的機(jī)會。

      一場疫情為全社會按下“暫停鍵”，房地產(chǎn)行業(yè)亦難以避免，一季度銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)大幅下滑，行業(yè)洗牌加速，不過，危機(jī)中往往也意味著機(jī)會，參照如下模型，即流動性充足，負(fù)債合理，同時具備多渠道拿地的能力，再加上較強(qiáng)的經(jīng)營能力，具備這樣條件的房企極有可能在這場疫情帶來的危機(jī)中積蓄能量，在未來幾年迎來跨越式發(fā)展。

      根據(jù)上述模型對號入座，可以發(fā)現(xiàn)一些真正具有潛力的房企，比如位于千億陣營的中國奧園，根據(jù)2019年財報，中國奧園2019年度物業(yè)合同銷售為1180.6億元，過去三年的復(fù)合增長率高達(dá)66%，截止2019年底，中國奧園已簽約未確認(rèn)的合同銷售約1705億元，建銀國際研報認(rèn)為，基于較高的已售未結(jié)收入，中國奧園2020至2022年核心盈利年復(fù)合增長率達(dá)33%，為同行最高。

      受疫情影響，今年一季度以來房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境趨于寬松。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年1-5月房企境內(nèi)外債券融資累計約5627億元，融資規(guī)模較去年同期下降4%，占2019年全年的48%，全年房企融資規(guī)模有望超越2019年。

      借助融資窗口期，中國奧園也加大融資力度，同時借貸成本也出現(xiàn)明顯下降。5月22日，中國奧園完成新一期資產(chǎn)支持專項計劃發(fā)行，中山證券-奧創(chuàng)二期資產(chǎn)支持專項計劃發(fā)行金額8.16億元，票面利率5.60%，為中國奧園資產(chǎn)支持專項計劃發(fā)行新低，較2020年1月之前的資產(chǎn)支持專項計劃平均發(fā)行票面利率下降超過130個BP。于4月，中國奧園還完成了新一期供應(yīng)鏈ABS發(fā)行和供應(yīng)鏈ABN簿記建檔，金額分別為4.17億元和3.1億元，票面利率為4.8%和4.9%，均創(chuàng)中國奧園公開市場融資利率新低。此外，5月29日，中國奧園一筆30億元公司債亦獲得上交所受理。

      基于較強(qiáng)的融資能力及執(zhí)行能力，中國奧園獲得資本市場的肯定，信貸評級屢獲調(diào)升，并先后獲得國際信用評級機(jī)構(gòu)穆迪及標(biāo)普調(diào)升評級展望、聯(lián)合國際授予國際長期發(fā)行人評級“BB+”、聯(lián)合信用調(diào)升境內(nèi)信貸評級至中國最高信用等級“AAA”。2020年以來，受內(nèi)地疫情持續(xù)影響，房地產(chǎn)企業(yè)普遍受到?jīng)_擊，國際評級機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)國內(nèi)房企評級，部分更被下調(diào)至“負(fù)面”，在這種背景下，中國奧園仍能保持現(xiàn)有高等級評級，不僅成為行業(yè)里的少數(shù)，更說明其抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，綜合實力非比尋常。

      穆迪助理副總裁兼分析師Celine Yang表示，中國奧園的信用指標(biāo)將在未來12-18個月內(nèi)得到改善，這是受到其規(guī)?？捎^的預(yù)售、未確認(rèn)合同銷售和可控的債務(wù)增長所帶來的收入確認(rèn)改善的推動，穆迪預(yù)計，在豐富的可售資源和公司良好的執(zhí)行記錄的支持下，與2019年相比，2020年合同銷售將基本保持穩(wěn)定。

      評級上調(diào)有助于中國奧園進(jìn)一步降低借貸成本，從而獲得發(fā)展的主動權(quán)，不僅如此，中國奧園還獲得大摩、花旗20多家知名大行給予“買入”評級，其中興業(yè)證券、建銀國際先后給出的目標(biāo)價分別為13.5和13.4港元。

      近年來，收并購逐漸成為房企實現(xiàn)戰(zhàn)略調(diào)整和維持規(guī)模增長的有效路徑。Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年房地產(chǎn)行業(yè)收并購案例大約104起，涉及總額大約694.59億元，2019年收并購案例132起，收并購涉及總額直接躥至1771.95億元。

      而收并購能力正是中國奧園的看家本領(lǐng)，中國奧園主要以收并購?fù)卣雇恋貫橹?，一直對國?nèi)擁有優(yōu)質(zhì)項目或豐富土地儲備的公司進(jìn)行跟蹤，上市以來通過收并購拿地面積占新增總面積比例達(dá)68%。隨著疫情逐漸穩(wěn)定，地產(chǎn)行業(yè)逐步恢復(fù)，收并購熱潮再起，4月，中國奧園收購京漢股份，此外，奧園更加強(qiáng)合作之道，相繼與山湖海集團(tuán)、弘陽集團(tuán)、偉業(yè)金控集團(tuán)、河南國控集團(tuán)等簽署戰(zhàn)略合作。

      以京漢股份為例，其持有的項目主要位于中國北京、天津、重慶、成都、南京、太原、廣東省、河北省等地，共計18個項目，現(xiàn)有已確權(quán)的總可售建筑面積約123.7萬平方米，該收購將構(gòu)建1+1＞2的共贏局面，對中國奧園來說，這次收購是以最快的速度加碼京津冀，是實現(xiàn)全國化布局的最好方式。在業(yè)內(nèi)人士看來，通過收并購獲取土地，具備拿地成本較低、開發(fā)周期縮短等優(yōu)勢，不僅如此，在行業(yè)洗牌加速的背景下，對流動性充裕且有布局?jǐn)U張意愿的房企而言，當(dāng)前是最好的收并購時機(jī)。

      舊改是中國奧園的另一優(yōu)勢，中國奧園在2019年已經(jīng)實現(xiàn)舊廠房、舊村、舊城的全覆蓋，在城市更新領(lǐng)域綜合實力進(jìn)一步提升。截止2019年底，中國奧園擁有逾30個不同階段的城市更新項目，規(guī)劃總建筑面積約1425萬平方米，預(yù)計額外提供可售資源約2260億元。據(jù)悉，通過城市更新資源，中國奧園中短期可孵化項目超過20個，將在一至兩年實現(xiàn)部分/全部轉(zhuǎn)化，由于城市更新項目可通過一二級聯(lián)動開發(fā)，也可以做一級開發(fā)乃至出售實現(xiàn)利潤，未來中國奧園利潤可見性高。

      數(shù)據(jù)顯示，在中國奧園2019年的土儲結(jié)構(gòu)中，并購占到79%，舊改可轉(zhuǎn)化占2%，余下部分就是招拍掛及與大房企合作占19%。擴(kuò)儲手段的多元化，除了一些附帶的效益，核心還是為了把土儲成本、質(zhì)量優(yōu)化到更有優(yōu)勢的水平?？梢哉f，無論是地塊質(zhì)量還是成本，中國奧園在土儲方面的優(yōu)勢都遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先其他大多數(shù)房企。

      5月22日，奧園城市更新集團(tuán)環(huán)北京舊改項目轉(zhuǎn)化成功，獲得廊坊市239畝住宅用地。6月10日，中國奧園與青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)投資控股集團(tuán)有限公司舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式，首期合作項目擬為38條舊村改造。6月15日，中國奧園與東莞市清溪鎮(zhèn)舉行大利社區(qū)荔枝村南商住更新單元前期服務(wù)商簽約儀式，涉及更新面積16.7萬平方米，預(yù)計總貨值近70億......隨著國內(nèi)城市更新大潮來臨，中國奧園無疑將迎來更大的發(fā)展機(jī)遇。

      實際上，作為一家穩(wěn)扎穩(wěn)打的企業(yè)，中國奧園的經(jīng)營能力已經(jīng)處于行業(yè)前列。根據(jù)和訊網(wǎng)房產(chǎn)頻道獨家發(fā)布《2019年上市房企經(jīng)營能力榜單》，中國奧園經(jīng)營能力位于行業(yè)第五，該榜單的排名算法采用對ROE、營收增速、扣非凈利潤增速、市值等四個維度進(jìn)行排名計分，加總后根據(jù)綜合得分進(jìn)行排名，中國奧園的各個維度表現(xiàn)十分均衡，尤其ROE高達(dá)27.9%，居于行業(yè)第八，不僅超出巴菲特對投資回報的要求，更是比2019年百強(qiáng)房企ROE均值18.4高出9.5個百分點。

      房企的經(jīng)營能力每年都在提高，中國奧園顯然希望可以提高的更快。作為一家很有危機(jī)意識的房企，中國奧園認(rèn)為受宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)高利潤、低風(fēng)險、大回報的時代已然過去，大環(huán)境下，改變傳統(tǒng)成本經(jīng)營模式、提升自我成本管理水平是大勢所趨。

      為此，2020年初，中國奧園提出“優(yōu)本增效”，并把優(yōu)本增效確定為全年度一項重要性專項工作，后續(xù)逐漸上升為常態(tài)化工作的戰(zhàn)略行動。事實上，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時代結(jié)束，無論是龍頭房企，還是成長性企業(yè)，都將逐漸從過去的向土地要紅利轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚪?jīng)營要利潤，而精細(xì)化的管理也將為房企保持高利潤“保駕護(hù)航”。對外踩住投資節(jié)點，對內(nèi)加強(qiáng)管理效率，反映在數(shù)據(jù)上，則是業(yè)績的增長。公告顯示，2020年前5個月，中國奧園累計實現(xiàn)未經(jīng)審核物業(yè)合同銷售額約332.8億元，其中5月單月實現(xiàn)合同銷售金額約為102.5億元，同比增長約2%。中國奧園的推盤主要集中在下半年，其下半年占銷售比重達(dá)65%，中國奧園目前正按照既定步伐完成目標(biāo)，隨著疫情緩和，預(yù)期6月會加大銷售力度。

      保證合理增長是中國奧園今年最重要的任務(wù)，“今年要加強(qiáng)風(fēng)險的管理，確保公司于復(fù)雜的環(huán)境中維持穩(wěn)定性，實現(xiàn)可持續(xù)的高質(zhì)量增長。”郭梓文總結(jié)稱，但公司還會保持適當(dāng)?shù)囊?guī)模。實際上，在疫情后的市場復(fù)蘇中，中國奧園所重倉的大灣區(qū)市場不僅率先恢復(fù)，而且市場熱度較高，中國奧園在深圳、珠海及東莞的表現(xiàn)較好。

      值得一提的是，管理層對2020年的市場表現(xiàn)信心十足，6月11日，公司執(zhí)行董事陳嘉揚增持奧園35萬股股份，平均價為每股8.371港元，涉資約300萬港元。此前4月，郭梓文亦增持奧園100萬股股份，平均價為每股8.816港元，涉資882萬港元。