近年來(lái)，物業(yè)管理公司陸續(xù)登陸資本市場(chǎng)，并成為其中的一抹亮色。許多物業(yè)股上市之后，不僅股價(jià)漲了數(shù)倍，還表現(xiàn)出明顯的抗地產(chǎn)周期屬性。

      2020年上半年，在宏觀調(diào)控和公共衛(wèi)生事件等多重因素影響的背景下，物業(yè)管理板塊異軍突起，頗受資金追捧，成為港股大地產(chǎn)板塊的黑馬。

      物業(yè)股之所以受到市場(chǎng)一致看好，一方面是由于房地產(chǎn)大規(guī)模交付紅利尚存，物業(yè)管理公司依托地產(chǎn)母公司項(xiàng)目輸送及通過(guò)外延并購(gòu)不斷擴(kuò)大業(yè)務(wù)版圖，另一方面，在傳統(tǒng)物管業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，部分物業(yè)公司積極探索多種增值服務(wù)，以推升盈利能力及估值水平。

      據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP觀察，奧園健康（3662.HK）作為中國(guó)奧園集團(tuán)旗下大健康戰(zhàn)略的實(shí)施載體，重點(diǎn)打造以醫(yī)美、社區(qū)康養(yǎng)、健康管理等業(yè)務(wù)為主的大健康產(chǎn)業(yè)，建設(shè)輕醫(yī)美服務(wù)及社區(qū)康養(yǎng)服務(wù)平臺(tái)，與物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)深度結(jié)合，為社區(qū)及商業(yè)客群提供優(yōu)質(zhì)的健康生活管理服務(wù)。

      透過(guò)奧園健康剛剛公布的2020年中報(bào)，其“底色物管、特色大健康”的發(fā)展戰(zhàn)略更加清晰。目前而言，奧園健康基礎(chǔ)物管業(yè)務(wù)可推動(dòng)業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)，培育中的大健康業(yè)務(wù)有望成為新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，為公司盈利能力及估值水平?jīng)_高提供動(dòng)能。

中期業(yè)績(jī)創(chuàng)新高 內(nèi)增外延雙驅(qū)動(dòng)

      奧園健康于8月14日發(fā)布2020年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告。上半年，公司實(shí)現(xiàn)總收入約5.47億元人民幣（單位下同），同比增長(zhǎng)39.5%；毛利潤(rùn)約2.2億元，同比增長(zhǎng)41.5%；毛利率同比提升約0.6個(gè)百分點(diǎn)至40.1%；稅后凈利潤(rùn)1.12億元，同比增長(zhǎng)約24%。

      數(shù)據(jù)顯示，奧園健康物業(yè)管理服務(wù)收入同比增加約43.4%，業(yè)務(wù)范圍覆蓋13個(gè)省份、39個(gè)城市、98處物業(yè)，在管總建筑面積約為1610萬(wàn)平方米。奧園健康商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入同比增加約28.9%，為11個(gè)城市、17個(gè)商場(chǎng)提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，為43個(gè)商場(chǎng)訂約提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，合同總建筑面積約為180萬(wàn)平方米，新增合同建筑面積8萬(wàn)平方米。

      此外，值得注意的是，奧園健康上半年收并購(gòu)動(dòng)作不斷，4月斥資2.48億元收購(gòu)樂(lè)生活80%權(quán)益，5月再以3700萬(wàn)元收購(gòu)寧波宏建65%股權(quán)，公司物管版圖得以擴(kuò)大，實(shí)現(xiàn)了外延拓展。其中，樂(lè)生活于北京、河北、河南、天津、重慶及四川等地管理220個(gè)項(xiàng)目，物業(yè)總建筑面積約2330萬(wàn)平方米，為此前奧園健康物業(yè)在管面積的1.5倍。寧波宏建目前在管項(xiàng)目合共34個(gè)，合約建筑面積約240萬(wàn)平方米。據(jù)了解，奧園健康完成收購(gòu)樂(lè)生活及寧波宏建后，全年物業(yè)在管面積有望突破4500萬(wàn)平方米。

      此外，根據(jù)中國(guó)奧園2020年中期報(bào)告，集團(tuán)已簽約未確認(rèn)的合同銷售額約1800億元，將于未來(lái)2年逐步確認(rèn)。截至2020年6月30日，集團(tuán)擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積約4874萬(wàn)平方米，權(quán)益占比78%。這些資源都是奧園健康未來(lái)實(shí)現(xiàn)在管面積高增長(zhǎng)的可靠來(lái)源。

      截至2020年中期，奧園健康銀行結(jié)余及現(xiàn)金達(dá)到9.88億元，同比增長(zhǎng)20%。充裕的現(xiàn)金流，為公司下半年的外延并購(gòu)帶來(lái)諸多想象空間。

      憑借母公司中國(guó)奧園集團(tuán)在房地產(chǎn)開發(fā)方面的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)，以及自身在大健康產(chǎn)業(yè)的資源整合、招商引資、運(yùn)營(yíng)管理等綜合優(yōu)勢(shì)，奧園健康通過(guò)融合“物業(yè)生活+商業(yè)中心”兩大生態(tài)圈，持續(xù)整合優(yōu)質(zhì)健康資源，在醫(yī)美、康養(yǎng)和中醫(yī)方向不斷落地戰(zhàn)略項(xiàng)目。

      目前，奧園健康已開設(shè)三家輕醫(yī)美診所，還與龍頭醫(yī)美企業(yè)合作，創(chuàng)立了自己的醫(yī)美和化妝品品牌。今年3月，公司成功投資了浙江省最大、擁有35年發(fā)展歷史的醫(yī)美醫(yī)院——“連天美”5%股權(quán)。

      此外，奧園健康還以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式在上海奉賢建立了“東方美谷”項(xiàng)目。上海奉賢被譽(yù)為“東方美谷”“中國(guó)化妝品產(chǎn)業(yè)之都”，是眾多國(guó)內(nèi)外知名醫(yī)美品牌的集中地。以長(zhǎng)三角為據(jù)點(diǎn)，奧園大健康醫(yī)美板塊正向全國(guó)范圍鋪開。

      中醫(yī)方面，奧園健康與廣州番禺區(qū)中醫(yī)院、廣州市中醫(yī)院簽署雙向轉(zhuǎn)診協(xié)定，開通代煎外送服務(wù)，研發(fā)中藥周邊產(chǎn)品，多方向拓展中醫(yī)藥業(yè)務(wù)。目前，公司已開設(shè)兩家中醫(yī)中心，運(yùn)營(yíng)狀況良好。

      康養(yǎng)方面，奧園健康與廣東古兜旅游集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)定，揭牌華南首家心肺康養(yǎng)訓(xùn)練營(yíng)，公司旗下的社區(qū)康養(yǎng)品牌“奧悅之家”也正式營(yíng)業(yè)。

      為推動(dòng)公司物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及大健康業(yè)務(wù)融合發(fā)展，增強(qiáng)項(xiàng)目投后管理能力，奧園健康提升原有線上線下平臺(tái)，優(yōu)化業(yè)務(wù)模式，借助互聯(lián)網(wǎng)、AIOT等技術(shù)，成立奧智云科技和奧佳科技兩大科技公司，提升客戶體驗(yàn)及滿意度。

掘金千億藍(lán)海市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)所在     

      在物管行業(yè)中，奧園健康率先將大健康作為增值業(yè)務(wù)的培育方向，戰(zhàn)略布局走在了行業(yè)前列。智通財(cái)經(jīng)認(rèn)為，這一選擇頗具戰(zhàn)略眼光。在當(dāng)下的中國(guó)，大健康特別是其中的醫(yī)美領(lǐng)域市場(chǎng)前景廣闊，行業(yè)集中度不高，想象空間巨大。

      據(jù)弗若斯特沙利文研究報(bào)告，按收入計(jì)，2018年，中國(guó)已成為全球第二大醫(yī)療美容服務(wù)市場(chǎng)，占全球約13.5%的市場(chǎng)份額。預(yù)計(jì)2018年至2023年，中國(guó)醫(yī)療美容服務(wù)市場(chǎng)將以24.2%的復(fù)合年增速增長(zhǎng)，在全球前十大市場(chǎng)中增速最快。

      截至2023年，中國(guó)美容非外科診療（輕醫(yī)美）市場(chǎng)預(yù)計(jì)將達(dá)到1606億元，占市場(chǎng)總額約44.6%。

      競(jìng)爭(zhēng)格局方面，行業(yè)集中度不高，給大機(jī)構(gòu)的進(jìn)入提供了契機(jī)。艾瑞咨詢數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)體量劃分，中國(guó)頭部大型醫(yī)美機(jī)構(gòu)（面積在3000平米以上）占比為6%-12%，營(yíng)收規(guī)模占比約10%；中小型醫(yī)美機(jī)構(gòu)占比約70-75%。民營(yíng)醫(yī)美服務(wù)市場(chǎng)中，2017年行業(yè)前5市場(chǎng)份額僅占7.2%。

      “愛(ài)美之心人皆有之”，隨著醫(yī)美的社會(huì)接受度越來(lái)越高，醫(yī)美消費(fèi)向年輕化、大眾化方向發(fā)展，中國(guó)醫(yī)美市場(chǎng)的蛋糕也將越來(lái)越大。當(dāng)然，要想在醫(yī)美這個(gè)千億級(jí)藍(lán)海市場(chǎng)中掘金，必須要有“兩把刷子”。在智通財(cái)經(jīng)看來(lái)，奧園健康在物管企業(yè)中率先布局醫(yī)美市場(chǎng)，具有多項(xiàng)優(yōu)勢(shì)。

      第一，用戶優(yōu)勢(shì)。奧園健康“底色”是物業(yè)管理，而物管業(yè)背后則是龐大的業(yè)主群體。這就使得奧園健康能夠把物管作為連接醫(yī)美和業(yè)主的紐帶，建立線下業(yè)主流量入口，便于公司深入社區(qū)營(yíng)銷，實(shí)現(xiàn)貼身式營(yíng)銷。這種業(yè)務(wù)模式既可以提高營(yíng)銷效率，又能夠增強(qiáng)用戶粘性，進(jìn)而降低運(yùn)營(yíng)成本。天然接近用戶的優(yōu)勢(shì)，使奧園健康在探索多元化增值服務(wù)方面，具有非常廣闊空間。

      第二，物管資源優(yōu)勢(shì)。物管作為奧園健康布局醫(yī)美市場(chǎng)的“抓手”，通過(guò)上文分析可知，公司上半年通過(guò)持續(xù)收并購(gòu)，物管面積不斷擴(kuò)大，這只“抓手”已越來(lái)越強(qiáng)壯。未來(lái)，借助物管業(yè)務(wù)內(nèi)生增長(zhǎng)及外延拓展雙輪驅(qū)動(dòng)，奧園健康在大健康領(lǐng)域的資源整合、招商引資、運(yùn)營(yíng)管理等綜合優(yōu)勢(shì)有望進(jìn)一步凸顯。

      第三，戰(zhàn)略布局優(yōu)勢(shì)。奧園健康在物管業(yè)內(nèi)率先戰(zhàn)略布局醫(yī)美業(yè)務(wù)，通過(guò)早期引進(jìn)國(guó)際醫(yī)療團(tuán)隊(duì)、現(xiàn)代化醫(yī)療體系與服務(wù)理念，營(yíng)造了“專業(yè)醫(yī)美就在身邊”的“輕醫(yī)美”理念，并成功創(chuàng)立醫(yī)美品牌MS ARORA及化妝品品牌ARORA LAB。

      值得注意的是，奧園健康3月成功投資的浙江醫(yī)美連鎖集團(tuán)連天美，上半年即使遭遇公共衛(wèi)生事件的影響，依然實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)。據(jù)了解，公司對(duì)連天美并非簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)投資，目前正積極研究通過(guò)戰(zhàn)略投資引進(jìn)連天美參與奉賢“東方美谷”項(xiàng)目。

     8月17日，奧園健康生活集團(tuán)總裁蘇波在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，大健康產(chǎn)業(yè)是奧園健康新的業(yè)務(wù)板塊，也是公司發(fā)展的重點(diǎn)。就醫(yī)美業(yè)務(wù)而言，公司在全國(guó)對(duì)優(yōu)質(zhì)的醫(yī)美醫(yī)院進(jìn)行前瞻性戰(zhàn)略投資。下一步，公司還會(huì)在醫(yī)美行業(yè)的上游產(chǎn)品中再滲透，逐漸在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈完成布局發(fā)展。

      總的來(lái)說(shuō)，物管業(yè)務(wù)的持續(xù)健康發(fā)展，給奧園健康的大健康產(chǎn)業(yè)提供了用戶流量支持及充?，F(xiàn)金流支持，可以預(yù)見(jiàn)，公司未來(lái)在大健康領(lǐng)域還將持續(xù)發(fā)力，并努力實(shí)現(xiàn)物管業(yè)務(wù)與增值業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展。對(duì)此，投資者不妨拭目以待。